清算后再转让:土地增值税计算方法辨析

Posted by admin at 12:00 上午 on 25, 8月 2022

房地产开发企业未支付的质量保证金(了解)(1)扣留建筑安装施工企业的工程款(质保金),建筑安装施工企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;(2)未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

建筑安装工程费:接受建筑安装服务取得的增值税发票的备注栏,注明建筑劳务发生地名称及项目名称,否则不得计入扣除项目金额。

这一般适用同一项目不同类型的建筑成本分配。

房地产开发项目清算表的主要内容应包含房地产开发项目的设立、土地利用、开发、销售、附属方交易、融资、纳税等基本前提条件。

房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

几乎所有地方均没有进行清算,因此,土地增值税实际上变成了一个不了了之的税种。

**纳税人如何申报土地增值税清算?****1、哪些情况可以申报?**(1)房地产项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产项目的;(3)直接转让土地使用权的。

实践中,房地产开发建设项目划分标准不一,表现出很强的任意性,例如:有的以土地使用权证为准划分不同项目,有的以发改委立项审批文件为准划分不同项目,有的以建设规划许可证、建设用地许可证、甚至预售许可证为准划分不同项目,有的则完全自主划分不同项目,各种情形不一而足。

很多地方的房地产业是地方经济的龙头产业,要是清算土地增值税肯定会使房地产业受到影响,进而影响地方经济发展。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目。

第十条对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,不列收入,不扣除相应的成本和费用。

)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

该房地产公司对A街区进行土地增值税清算取得税务机关清算书面审核结果后,该房地产公司应在规定期限内办理补退税手续。

在审核扣除项目过程中,应注意的事项:计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

第四步:开发费用的分配根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函2010220号)第三条第(二)项财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

大家可以教条的理解为:(+)×20%,不用区分房屋类型,不用考虑别墅、商业、车位等,一律加计扣除20%。

凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额,法定扣除额为:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)与转让土地使用权相关的税金。

城市维护建设税按区域设定不同的税率,纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。

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