房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题

Posted by admin at 12:00 上午 on 25, 8月 2022

对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行重点清算和稽查土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

属于多个房地产项目共同的建筑安装成本,地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例,计算确定清算项目的扣除金额。

企业在开展预缴活动的过程中,如果出现应缴增值税税额低于清算过程中纳税数额的情况,企业可以推迟清算时间;如果增值税应缴数额高于清算过程中的应缴税额,则应当提前清算。

原标题:收藏!三分钟了解土地增值税清算!土地增值税清算,是指从事房地产开发的纳税人在房地产项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定,计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供清算资料,办理清算申报,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税的清算来源:_华律网整理_2022-01-05_29332_人看过土地增值税如何清算?华律网小编在下文就为大家带来问题的解答,希望对大家有所帮助。

大体包括:(一)清算范围的界定。

正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据。

规程所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

)印花税的扣除《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(五)项规定,与转让房地产有关的税金为计算增值额的扣除项目。

例2:某房地产公司营业用房清算时增值额为4000万元,清算后再销售产生负数增值额2000万元,盈亏不能相抵。

土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

应严格按照国税发【2006】187号文件规定和各地制定的土地增值税清算管理办法执行。

与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

即开发费用=(购地款+开发成本)×10%计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

这项通知明确各省级税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤消。

\ue004**房地产开发企业发生的成本、费用如何在开发项目间进行分摊?**《规程》第二十八条规定,同一清算单位内发生的成本、费用,能按照受益对象直接归集的,按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用,原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产,可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

在这税没出台之前,我觉得对房地产开发企业,应当根据房地产不同开发时期,实事求是地去核定征收水平。

●清算单位的确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

购买土地支付的土地价格证明。

**十、土地增值税清算税前扣除的合法有效凭证包括什么?**在土地增值税清算中,发票、财政票据、拆迁(回迁)合同、签收花名册等实际支付且真实合法有效的凭证均可作为土地增值税税前扣除的凭证。

**(二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:****

**1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4、省税务机关规定的其他情况。

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)定额征收核定依据应当顺次选择以下方法:1.参照纳税人相近清算房地产项目的税负水平核定;2.参照当地房地产开发行业中经营规模和收入水平相近的纳税人税负水平核定;3.按照其它合理的方法核定。

具体情况建议纳税人携带相关资料与主管税务机关核实确认。

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